loading...
close

Бизнес в сфере ЖКХ: риски и подводные камни

17:20 27.08.2015 Views1438 Анна Ботнева Версия для печативерсия для печати
Открыть свою кофейню или запустить закусочную по франшизе — бизнесы совершенно разные, тем не менее, подобные предпринимательские модели у всех на слуху. Мало кому приходит в голову, что ЖКХ тоже можно сделать своим делом — для этого нужно любить как минимум собственный двор, а в идеале желать сделать чище и уютнее еще сотню жилых многоэтажек в районе. Обслуживать многоквартирные дома — дело неблагодарное и не самое выгодное: вложений требует немалых, прибыль приносит невысокую, окупится через несколько лет. Бизнес в сфере ЖКХ начинается с грамотного бизнес-плана, регистрации предприятия и аренды офиса, а также закупки инструментов и оборудования и первых зарплат. Рекламный бюджет, собственный сайт и «комплименты» жильцам в виде покрашенных стен или кодового замка включают в бизнес-план далеко не все. Однако это стратегически важные составляющие успешной работы управляющей компании: без рекламы никуда. Итого суммарный объем финансирования проекта управляющей компании ЖКХ составит не менее 1,5 млн рублей. Их них основные траты связаны с арендой и ремонтом помещения, плюс оборотный капитал. Окупится проект в лучшем случае через три года, а лучше планировать на пять-шесть лет. Чистая прибыль составит около 3,5 млн рублей, то есть почти в два раза больше суммы инвестиций — более 200%. Для сравнения: чистая прибыль частной кофейни может достигать 1000%. Чем больше домов компания возьмет под свою опеку — тем больший доход начнет приносить дело. Но это и увеличит издержки: понадобится дополнительный персонал и инвентарь. Кроме того, больший охват домов повышает риски компании: нестабильность бизнеса ЖКХ в первую очередь связана с потребителями. В России только 50–70% жильцов регулярно и вовремя платят по счетам за «коммуналку». Некоторые города с большой площадью исторического центра имеют свою особенность — изношенные инженерные системы. Поэтому частные ЖКХ стремятся занять ниши в жилье эконом-класса и новостройках — домах с невысокой степенью износа. Подводные камни Чтобы стимулировать жильцов к оплате и выявить неплательщиков, с жителями домов, взятых под опеку, нужно познакомиться. Создать ТСЖ и инициативную группу, которая могла бы заняться общественной работой, не всегда так уж просто. В СССР дух коллективизма поддерживал такие практики совместного решения бытовых вопросов. Сегодня среди жильцов все меньше обязательных: все заняты личной жизнью, а общественная интересует разве что пожилых людей старой закалки. Кроме того, в крупных городах квартиры часто занимают не владельцы, а съемщики, которым уж точно дела нет, какая компания обслуживает их дом. Другая проблема — низкая доходность управления массовым жильем. Этот сегмент представляет интерес для небольших управляющих компаний. Элитными новостройками занимаются крупные участники рынка: пробиться в эту сферу практически невозможно. Ступенью ниже элитного находится жилье бизнес-класса: там немного свободнее, но все равно значительная доля поделена между девелоперами. Но даже если в руки небольшой управляющей компании попал хороший объект, он потребует соответствующих затрат. Компромиссным вариантом в этом случае могут стать постройки 90-х годов, оснащенные довольно скромно по сравнению с современными новостройками, но и не «древностями», как старый фонд. Однако обслуживание жилья эконом-класса доходным бизнесом не является — у него низкая рентабельность. Высокорентабельным такое дело станет в случае, если управляющая компания возьмет в эксплуатацию большое количество объектов. Невыплата за «коммуналку» доведет до банкротства По оценкам специалистов, на 50 000 кв. метров жилья — это примерно 10 стоквартирных домов — управляющей компании нужно потратить около 1 млн рублей. Дальнейшее существование УК обеспечат регулярные платежи за «коммуналку». На последнем пункте прокололась не одна управляющая компания: неплательщиков за коммунальные услуги все больше с каждым годом. В 2015 году общий долг в этой сфере составил 1 трлн рублей, из которых около 300 млрд — долги простых граждан. К примеру, сразу пять красноярских управляющих компаний, входящих в структуру «Жилфонда», хотят объявить себя банкротами и уверяют, что у них нет возможности вернуть долги: «Жилбытсервис», «Жилкомресурс», «Комфортбытсервис», «Центржилсервис» и «Северо-Западная». По показаниям «Жилфонда», население должно «Комфортбытсервису» 109 млн рублей. В Азове, другом городе Краснодарского края, к концу августа сложилась похожая ситуация: крупнейшая городская управляющая компания «ЖКХ-А» запустила процедуру банкротства, поскольку задолжала ресурсодобытчику «Теплоэнерго» более 40 млн рублей. «Дальневосточная генерирующая компания» объявила список должников, в котором лидируют управляющие компании ЖКХ Амурской области: все вместе они задолжали 919 млн руб. Из них 890 млн рублей приходится на перекупщика тепла, ОАО «Амурские коммунальные системы». Весной 2015 года МУП КХ «Водоканал» подал заявление в арбитражный суд Москвы, в котором просил признать банкротом подконтрольное Минобороны РФ ОАО «Славянка» — одну из крупнейших управляющих компаний в сфере ЖКХ в стране и еще одну жертву неплательщиков. В своем заявлении «Водоканал» просил ввести в отношении «Славянки» процедуру наблюдения и потребовал выплату в размере 7,3 млн рублей, а также проценты в размере 1,25 млн рублей. Заявления в отношении «Славянки» также подавали ООО «Ленлор» и ООО «ЛУКОЙЛ – Теплотранспортная компания». Однако все они были возвращены судом, а «Славянке» ничего не остается, как самостоятельно бороться с гигантскими долгами по ЖКХ военнослужащих, проживающих в жилом фонде, принадлежащем Минобороны. Как избежать банкротства? Массовые неплатежи делают бизнес в сфере ЖКХ очень рискованным. Даже государственно-частное партнерство, один из наиболее эффективных инструментов для привлечения мощных ресурсов в частный бизнес, из-за банальной неуплаты по счетам может дать трещину. Механизмы партнерства между государством и управляющей компанией ЖКХ помогают учесть интересы всех сторон: ресурсодобытчиков, собственно управляющих компаний и конечного потребителя. Год назад премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление, по которому схема помощи государства частным предпринимателям от жилищно-коммунального хозяйства становится проще. Однако инвестировать в проекты, где нет ни предсказуемости, ни гарантии получения доходов, даже государство не решится. Положение усугубляет отсутствие прозрачного контрагента и соответствующих рычагов воздействия в случае неисполнения обязательств. Схема поставок ресурсов в многоквартирный дом очень запутанная. Во-первых, ресурсодобытчик полностью оторван от конечных потребителей: проще говоря, он не может напрямую взыскать задолженность, скажем, за газ или воду. Поставщик воды или газа будет спрашивать с посредника — управляющей компании ЖКХ, среди которых в нашей стране очень много банкротов, как мы уже успели убедиться. В 2016 году проблему неплатежей начнут решать с помощью перехода на прямые договоры компаний-добытчиков ресурсов с потребителями — в частности, жителями многоквартирных домов. Этот договор послужит гарантией выплаты возможного долга, контролировать ситуацию станет проще. Такое решение избавит УК от лишней головной боли: они смогут продолжить поставлять жильцам свои скромные услуги в виде вывоза мусора и уборки общедомовых помещений и прилегающей территории. На деле все ресурсы у поставщиков приобретают сами жильцы: УК никогда делает очень маленькие наценки, буквально в несколько копеек, так как не имеет права повышать стоимость, ведь все внутридомовые инженерные коммуникации являются собственностью жильцов — свои квартиры они покупали вместе с «начинкой» (хотя многие и не задумываются об этом). УК может лишь собирать с жильцов плату за обслуживание и ремонт коммуникаций, но не за передачу ресурсов. Таким образом, деятельность УК можно значительно упростить, поскольку управляющая компания - всего лишь агент, посредник. Это означает, что по сути дела ни одна УК не заинтересована в сборе платежей, поскольку платы за них никакой не взимает. Чего не скажешь об организациях, добывающих ресурсы. Как мы уже успели убедиться, долги управляющих компаний растут как снежный ком — от них никто не застрахован. Бороться с такой тупиковой ситуацией практически невозможно: в случае накопления долга все шишки сыплются на УК, поэтому здесь не поможет ни прокуратура, ни возбуждение уголовных дел. Теоретически решением может стать подача в суд на жителей. Но это дело хлопотное, которое может себе позволить не всякая УК. Другая сторона дела — среди УК могут быть и мошенники, которые объявляют себя банкротами, чтобы избежать выплат перед добытчиками ресурсов. Поэтому государство собирается ввести систему лицензирования УК. Разумеется, далеко не все они являются недобросовестными участниками рынка. Переход на прямые договоры большинство из них одобряют и поддерживают. Дело в том, что если этот бизнес честный, то такое «разделение труда» им только на руку. Самое большое преимущество такого решения — с УК снимается ответственность за поставку ресурсов, и должников среди них будет все меньше. Пойдут на убыль претензии и количество обращений в суд. Переход на прямые договоры — по сути дела, непосредственная помощь бизнесу и реальный шанс для частных УК ЖКХ стать более прибыльными предприятиями. Чем больше перспектив для роста, тем больше честных управляющих компаний, готовых эффективно работать, будет появляться на рынке.
Оставить Комментарии

Новости партнеров


Загрузка...
Закрыть